房屋租金评估

房屋租金是房屋使用权价值的一种表现形式。房屋租金作为房屋使用价值分期出售的价格，是房屋在分期出售中逐渐实现的价值的货币变现。决定房屋租金的主要因素有房屋的折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。另外宏观的社会经济状况、市场供求状况，房屋所处的位置、临街状况、房屋新旧程度、装修质量、租赁服务项目和内容、房屋的租期、楼层、朝向、面积以及租金支付方式等诸多因素也对房屋的租金有影响。

房屋租金主要有以下几种评估方法：

一：市场法

市场法是房屋租赁租金市场公开、租赁信息充分时的一种方法。评估时应广开信息渠道，可查阅有关报刊中租金信息，收集房地产交易展示会资料，了解房地产中介租售行情等。在调查房地产租赁市场交易实例时，不仅应了解交易实例的租金及房地产状况，如坐落、面积、结构、交通条件等，还应记录其租赁期限、租赁用途、租金支付方式等情况。这些因素都是房屋租赁双方进行市场比较时的不可或缺的比较项目。只有全面而准确地选取可比实例及其实例比较项目，并在此基础上进行适当修正调整，才可能得出反映市场价值标准和估价对象特点的租金价格。

《房地产管理法》第五十五条 住宅用房的租金，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租金条款。

二：收益法

收益法是在租赁租金房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。收益法评估房屋租赁价格的关键仍然是年净收益的计算和报酬率的选定。租赁净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金等四项税费。四项税费的取舍，应根据租金契约规定的租金含义决定。如四项税费全部由出租方承担，应将其全部扣除。如部分为出租方承担，则只扣除出租方承担部分。在选定报酬率时，应考虑不同地区、不同用途、不同时期的租金房地产风险程度。

三：成本法

在市场难以提供类似评估对象的可比实例，也不易准确预测净收益时，成本法可以作为主要的估价方法。成本法是采用成本累加的方法计算房屋租金价格的一种方法。成本法评估房屋租金价格由八项因素构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。采用该方法估价时，应先求取建筑物的重置价格。一般通过政府公布的房屋重置价格标准确定，也可采用按工程造价估算等方法求取。

房屋租金评估所需资料清单：

一、基础资料

委托人和产权持有人法人营业执照（副本），企业名称变更证明

《资产评估申报表》

国有企业需提供经济行为文件（董事会或股东会决议、国有资产管理部门关于评估立项的批复等）

确认《房屋建筑物现场勘察表》

待租房屋平面图

二、产权资料

已办理产权登记 《不动产权证书》/《房地产权证》/《房屋所有权证》/《国有土地使用证》/《国有建设用地使用证》/《集体土地所有权证》/《集体建设用地使用证》/《集体土地承包权证》

未办理产权登记 房地产买卖合同/继承证明（公证书、判决书、调解书等）、相关批文、契税发票、面积测绘报告。

财务资料 先已出租的房屋租赁合同

其他资料