一、房屋建筑物的概念及计量
（一）房屋建筑物的概念
房屋指由围护结构组成的能够遮风避雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、宿舍、商场、宾馆、酒店、厂房等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如道路、围墙等。
本指引所称房屋建筑物是指工矿企业作为固定资产核算的各类房屋和道路、围墙、井巷等构筑物，以及管道沟槽。
（二）房屋建筑物的计量
房屋建筑物按照取得方式分为外购（含作价入股、非货币性交换、债务重组等）和自行建造。资产评估人员应关注房屋建筑物的取得方式，并了解房屋建筑物初始计量和后续计量的差异。
1.初始计量。外购和自行建造取得的房屋建筑物均按照成本进行初始计量。
外购房屋建筑物成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造房屋建筑物成本包括建造该项房屋建筑物达到预定可使用状态前所发生的必要支出。
2.后续计量。作为固定资产核算的房屋建筑物后续计量包括折旧、后续支出和减值。
二、房屋建筑物的核查验证
对房屋建筑物进行核查验证是房屋建筑物评估的必要程序，通过核查验证，对影响房屋建筑物的相关因素进行全面、客观的调查，核实房屋建筑物实物的存在性、完整性和权属的完备性。
（一）获取房屋建筑物评估申报明细表，复核加计是否正确，并与总账数和明细帐合计数核对是否相符，结合累计折旧和固定资产减值准备与报表数核对是否相符。
（二）收集并核查验证评估所需资料。
资产评估人员应结合房屋建筑物的实际情况，收集评估所需资料并对收集的资料进行核查验证：
1.权属资料：通常包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋所有权证、不动产权证、他项权证，以及购房合同、动拆迁补偿合同等资料。
通过查阅上述资料的原件，核查房屋建筑物权属是否存在瑕疵，是否存在已设定抵押、被查封等权利限制。在必要的情况下可会同被评估单位（产权持有单位）前往登记部门打印不动产登记簿，确保权属资料真实、有效。没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对房屋建筑物的权属做出承诺或者说明。
2.财务资料：核查房屋建筑物账面成本的真实性、合理性，关注账面成本构成情况，重点关注是否存在多项房屋建筑物合并核算的情形。
通过抽查凭证、核对相关款项支付合同、发票的方式核实了解房屋建筑物的账面价值及其构成，明确账实是否相符、入账是否合理，是否欠缴税费、款项等情形。
3.工程资料：必要情况下还应收集房屋建筑物有关设计、施工、验收等资料，包括设计合同、施工合同、材料物资采购合同、监理合同、竣工验收资料、工程图纸、工程结算审核报告等资料。
4.政策法规资料：与评估对象有关法律法规、工程定额、计价规范、房屋建筑物建设相关行政事业性收费文件等资料。
（三）现场勘查。
1.资产评估人员通过询问、访谈、核对、勘查等手段对房屋建筑物进行核查验证，了解房屋建筑物的实物状况、区位状况和权益状况。通过对申报的房屋建筑物进行核查验证，明确房屋建筑物是否存在、权属是否清晰、是否为危房或已被拆除等情况，房屋的实际建筑面积与证载面积是否相符，如存在差异应分析原因，视后期加盖、拆除、是否合规等不同情况作出相应处理。根据场勘查结果补充、完善资产评估申报明细表。
2.现场勘查时应关注房屋建筑物建设开工、竣工时间，后期维修保养及改扩建情况，房屋建筑物的建造质量及现行使用状况。了解房屋建筑物的建筑结构、装饰装修等情况。
3.拍摄反映企业主要房屋内部、外部和周围环境状况的照片等影像资料。
4.制作现场勘查记录，对现场勘查的时间、对象、内容、结果进行记录（有必要的情况下还应绘制示意图），领勘人、现场勘查人应当在勘查记录上签字，现场勘查记录的内容应真实、准确、完整。
现场勘查记录可以采用文字或表格的形式，通常包含以下几方面内容：
（1）基本信息：反应房屋建筑物名称、坐落、产权人等基本信息。
（2）权益状况：主要为反应房屋建筑物权属状态的信息，包括规划条件、共有情况、用益物权、担保物权、租赁或占用、查封情况等。
（3）实物状况：通常包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、开间、跨度、层高、外观、新旧程度等。
（4）区位状况：包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
5.资产评估人员对房屋建筑物进行现场勘查时，尽可能的采用逐项勘查方法进行。对于数量多、区位相近、结构用途相当的房屋建筑物，通过抽样勘查能够较为准确推断出所有房屋建筑物状态时可以采用抽样勘查。采用抽样勘查方式实施现场勘查的，应该选择足够数量的、具有代表性的房屋建筑物进行逐项勘查。资产评估人员应当了解抽样勘查的局限性，充分考虑抽样风险，在制定抽样勘查方案时，应当对抽样风险进行评估，同时在评估报告中进行披露。
三、房屋建筑物的评定估算
1.采用资产基础法评估企业价值时，应关注房屋建筑物的账面构成，明确账面价值是否包含相关税费、土地使用权、道路围墙、设备基础等地上其他投入，根据评估目的、账面构成情况，合理确定评估范围和价值内涵。
2.采用重置成本法评估房屋建筑物。
（1）资产评估人员应当根据评估对象自身状况和市场状况，合理选择评估路径，通常情况下，对工业性质的自用房屋建筑物多采用房地分估路径下的重置成本法进行评估。
（2）房地分估路径下的重置成本法评估房屋建筑物的公式如下：
房屋建筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润
（2）重置成本应当是社会一般生产力水平的客观成本。
（3）建安综合造价的确定。房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价、安装工程造价以及装修工程造价。可以根据资料收集情况选择重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等一种或多种方法综合确定建安综合造价。
（4）前期费用及其他费用的确定。前期费用及其他费用主要包括筹建费用、可行性研究、规划费、设计费、地质勘查费、场地平整费、临时设施费等；间接费用主要包括文物调查费、监理费、造价咨询费、城市基础设施配套费、人防工程异地建设费、白蚁防治费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时道路占用费、建设单位管理费和其他相关费用。
对于前期费用及其他费用，测算时需要关注计取依据、来源，注意相关文件的有效性。对原文件依据已废止仍需参照的，底稿中进行必要的分析说明。以被评估单位实际情况进行推算分析的，需要关注计算口径，避免出现与相关设备等间接成本测算口径和相关数据的冲突。
（5）资金成本的确定。资金成本根据合理的建设周期，按照评估基准日的贷款利率，以建安综合造价和前期费用及其他费用的和为基数确定。
建设周期可根据房屋建筑物实际状况，参考相应的建筑工程工期定额、安装工程工期定额合理估计。由于是企业价值评估涉及的房屋建筑物评估，所采用的建设周期并非针对某一建筑个体而言，而是基于被评估单位一次性建成小建设规模产能所需的时间周期。
贷款利率可在根据全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR），并结合当地金融市场行情合理确定。
（6）合理利润的确定。合理利润系指被评估单位自行建造或以发包形式建造房屋建筑物过程中创造的、对其投入和付出的一种必要的合理回报。企业自用房屋建筑物的合理投资利润，一般通过未来的生产经营以折旧的形式逐步实现。企业价值评估中，资产评估人员可以根据包括房屋建筑物在内的整体固定资产投资规模的大小、建设周期的长短、建设过程的复杂程度、承包方式（EPC或E+P+C等）的不同，以及未来的预计经营业绩等因素，综合分析、判断是否计取以及如何计取房屋建筑物的合理投资利润。
（7）资产评估人员应当综合考虑可能引起房屋建筑物贬值的主要因素，估算各种贬值。房屋建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定房屋建筑物的实体性贬值时，通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。评估中，资产评估人员应结合企业整体评估中对企业自身经营业绩、行业发展景气程度等因素，考虑被评估房屋建筑物可能存在的功能性贬值和经济性贬值，尤其是部分产能过剩、行业长期处于亏损状态的被评估单位。评估中，可以将被评估房屋建筑物连同所占用土地使用权和机器设备，构成一项资产组，以资产组的形式总体确定其可能存在的无形贬值。
3.采用市场法、收益法评估房屋建筑物。
（1）对于财务上将房屋建筑物和土地使用权合并核算商业、住宅、办公等性质的不动产，可以选用市场法、收益法进行评估。
（2）采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，可以参考本指引第十节《投资性房地产的评估》的相关要求。
（3）采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，需关注市场法或收益法评估结果是否包含企业尚有在容积率允许范围内继续建造的空地，如未包含，通常需对该部分空地单独进行评估。
（4）采用市场法评估房屋建筑物时，对于案例来自于网络报价的，需特别关注网络报价价值内涵及市场议价等因素。
（5）采用市场法或收益法评估房屋建筑物时，评估结论通常包括土地使用权价值，资产评估人员可以根据被评估单位财务核算方式在房屋建筑物与土地使用权评估价值中进行合理分摊，避免重复或者遗漏，同时在资产评估明细表及资产评估报告中披露。
4.对于已经取得合法的建设手续，拥有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，尚未领取不动产权证（房屋所有权证）的房屋建筑物，视同权证齐全进行评估，但不计取相应的办证费和未缴的相关规费；对于尚未办理规划许可、尚未缴纳相关规费的房屋建筑物，评估中不计取相关规费。
5.通常情况下，对固定资产中可能存在的维修改造工程，如在相关资产评估时已考虑了该工程的影响，该项工程评估为零。
6.如果存在隐蔽工程或者客观原因等限制因素，无法对房屋建筑物进行现场勘查，评估人员应当采取必要的措施加以判断并在评估报告中进行披露。